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Miet- und Preissteigerungen am Immobilienmarkt

Miet- und Preissteigerungen am Immobilienmarkt

Konrad Schultheiß zu den Äußerungen des Baureferenten
Bild: © Anna Seibel

Die Ende Juli von den Nürnberger Nachrichten wiedergegebenen Äußerungen des Baureferats zum Thema „Verursachung von Mieterhöhungen“ haben in Fachkreisen eine lebhafte Diskussion ausgelöst und bedürfen der Kommentierung. Dabei ist eine differenzierte Betrachtung der Gesamtproblematik unerlässlich.

Das Problem der ansteigenden Immobilienpreise und dadurch der Mieten ist nicht neu. Allerdings zeigt sich jetzt ein so rapider Anstieg, dass jeder – erschrocken von dem Ausmaß – verzweifelt nach den Gründen sucht und nach jeder möglichen Ursache greift, die für ihn entlastend sein könnte. Seit rund 15 Jahren weisen wir in der Sorge, dass die Immobilienpreise und Mieten in unvorstellbare Höhen klettern, auf Folgendes hin:

Die Baulandentwicklung im Rahmen des gültigen und rechtsverbindlichen Flächennutzungsplanes, der die Möglichkeit gibt, rechtzeitig und weitsichtig neues Bauland durch die Aufstellung von Bebauungsplänen zu schaffen, wurde nicht konsequent genug verfolgt. Die anerkennenswerte Absicht der Stadt, durch die Innenentwicklung und Verdichtung im Innenbereich Bauland zur Verfügung zu stellen, hat nicht im Entferntesten ausgereicht, der Nachfrage nach Baugrund Herr zu werden. Da jetzt der Druck auf dem Wohnungsmarkt eklatant groß geworden ist, versucht man endlich die Baulandentwicklung durch neue Bebauungspläne voranzutreiben. Man hat verstanden, dass ein erheblicher Mangel an bebaubaren Grundstücken zwangsläufig zu noch höheren Immobilienpreisen und in der Folge zu weiteren Mietsteigerungen führt. Man kann nur hoffen, dass die aktuellen Anstrengungen der Stadt dazu beitragen können, dem Problem zeitnah zu begegnen.

Als Gründe für den schleppenden Beginn und die schwer in Gang kommende Aufstellung solcher Bebauungspläne werden durch die Stadtverwaltung – neben verschiedensten anderen Gründen wie Gesetzesänderungen im Bau-, Umwelt- und Planungsrecht und den dadurch komplizierter werdenden Verfahren und gestiegenen Anforderungen – gegenüber den Bauträgern und Investoren auch und insbesondere personelle Engpässe durch fehlende oder nicht besetzte Stellen bei den zuständigen Ämtern genannt, die es nicht ermöglichen würden, eine schnellere Baulandentwicklung voranzutreiben und zügigere Baugenehmigungserteilungen zu schaffen.

Fatal auf die Bauwilligkeit in unseren Städten wirkt sich vor allem der Wegfall der Eigenheimzulage 2006, verbunden mit dem Wegfall der degressiven Abschreibung für Investoren und das sehr deutliche Zurückfahren des geförderten Wohnungsbaus, aus. Trotz unserer Bedenken und deutlichen Warnungen an sämtliche Bundestagsabgeordneten, trotz der von allen Seiten des Baugewerbes und der Immobilienwirtschaft vorgebrachten Hinweise auf die Folgen, wurde der Wegfall der Eigenheimzulage beschlossen, der geförderte Wohnungsbau zurückgefahren.

Jetzt flickt man das Ganze mit dem Familienbaugeld. Eine hoffentlich nicht zu späte Einsicht.

Wäre die Kontinuität aufrechterhalten worden, würden jedes Jahr seit 2006 hinreichend Wohnungen und Häuser gebaut worden sein. Durch den Wegfall investierten rund 25 Prozent der Bauwilligen, die die Eigenheimzulage benötigt hätten, nicht mehr in die eigenen vier Wände. Die Investoren errichten keine freien Mietwohnungen in größerer Stückzahl mehr, weil es unrentabel wurde.

Ebenso stagnierte der Bau von geförderten Wohnungen für die Dauer von knapp zehn Jahren auf niedrigem Niveau.

Es kam, wie von den Fachverbänden und uns prognostiziert wurde: Reduzierung der Bautätigkeit und deshalb, sehr stark fühlbar, seit einigen Jahren explodierende Miet- und immer höher kletternde Immobilienpreise.

Eine zweite Ursache des Preisanstiegs liegt in einer häufig unterschätzten Kostensteigerung bei den Bau- und Baunebenkosten. Während der letzten Jahre wurde durch Bund, Land und Kommunen der Preisanstieg dieser Kostenkategorie massiv beeinflusst.

Immer höher geschraubte Energiesparanforderungen durch die Wärmeschutzverordnung, Erhöhung der Dämmungen der Häuser, Blower Door Tests, damit in den Gebäuden keinerlei Luft mehr diffundieren konnte, führten zu einem massiven Anstieg der Kosten. Seit geraumer Zeit sind diese Energieeinsparungen ohne wesentlichen Nutzen. Dazu ein kleines Beispiel aus der Praxis: da viele Bürgerinnen und Bürger auch mal bei offenem Fenster schlafen und lüften möchten, sind die Berechnungen für den Energieverbrauch ad absurdum geführt. Was bleibt ist unnötiger Kostenanstieg.

Des Weiteren wird die Brandschutz-Verordnung weiter ausgebaut, was in der Folge durch die notwendige Beauftragung von Planern und insbesondere Gutachtern die Kosten erneut nach oben treibt. Wir wollen damit nicht sagen, dass Brandschutz nicht nötig wäre. Doch wenn irgendwo auf der Welt ein Hochhaus brennt, werden mit dem Rasenmäher alle Gebäude in Deutschland mit neuen Auflagen überzogen.

Erfreulich allerdings sind Umwelt- und Artenschutz. Doch auch die kosten Geld. Während die Erschließungskosten im Jahr 2000 noch bei 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter lagen, sind diese heute bei 200 bis 220 Euro pro Quadratmeter Nettobauland angelangt. Bezieht man diese Steigerung auf den Bau einer Doppelhaushälfte in der Stadt, muss man mit Mehrkosten im Erschließungsbereich im Vergleich zum Jahr 2000 von rund 50.000 Euro rechnen.

Man sollte sich dennoch die Frage stellen, ob es Sinn macht, für den Erhalt eines Fasanenpärchen 250.000 Euro auszugeben oder 150.000 Euro für fünf Salamander. Wir möchten dies nicht abwerten, doch zahlen muss es der, der baut. Und in dem Zusammenhang über „Gewinnmaximierung“ zu reden, macht schon nachdenklich.

Die Aussage des Baureferenten, dass 25 Prozent der mit Baugenehmigung versehen Projekte nicht gebaut werden, weil „spekuliert werde, um höhere Preise zu erzielen“, ist eine durch nichts zu belegende Behauptung. Die Realität schaut anders aus. Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, woran Bauausführungen manchmal scheitern oder sich verzögern. Häuser, die Fledermäuse beheimaten, dürfen in der Zeit von November bis Ende Februar nicht abgerissen werden. Vom 1. März bis 30. September gilt dann das Fällverbot für Bäume. Erhält zum Beispiel ein Investor, nach vielen Monaten des Wartens endlich eine Baugenehmigung Ende Oktober, kann er nicht mehr bauen, weil ihm dies durch die entsprechenden Vorschriften nicht ermöglicht wird. Das bedeutet, dass er mit dem Baubeginn ein Jahr warten und ein Zeitfenster suchen muss, in dem ihm das Bauen erlaubt ist und das ist dann der 1. Oktober.

Schließlich hat sich in Ballungsräumen wie München, Berlin, Düsseldorf, Hamburg etc. eine Entwicklung eingeschlichen, die, verursacht durch mangelnde Baulandentwicklung und explodierende Grundstückspreise, dazu führt, dass wegen der mangelnden Ausweisung von Bauland heute schon Preise für den Quadratmeter Bauland bezahlt werden, die erst in zwei bis drei Jahren wieder zu einer Kostendeckung führen. Bietet also ein Bauträger nicht mit den steigenden Preisen mit, hat er in zwei bis drei Jahren keine Baugrundstücke zur Bebauung mehr. Auch dem Ballungsraum Nürnberg / Fürth / Erlangen kann diese Entwicklung drohen.

Das bedeutet in der Schlussfolgerung, dass nur durch eine konstruktive Zusammenarbeit aller an der Gesamtproblematik beteiligten nach Lösungen gesucht werden muss, um der Spirale der Preissteigerungen am Bau zu begegnen und sie zu beenden. Dazu gehören auch die Immobilienwirtschaft und die Bauträgergesellschaften der Region.

(Titelbild: © Fotolia.com / dederer)

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